第63回都市計画審議会の会議結果

会議結果は、次のとおりです。

令和4年12月22日

日時

令和4年11月16日（水曜日） 午後2時から4時まで

場所

日高市役所 2階 庁議室

公開・非公開

公開

出席者

宮崎委員、谷口委員、金平委員、望陀委員、後藤委員、和田委員、山田委員、森崎委員、吉岡委員（代理出席：遠藤氏）、森谷臨時委員、島村臨時委員

欠席者

小林委員、寺島委員

説明員

都市計画課長、市街地整備課副参事

事務局

都市整備部長、都市計画課長、計画推進・企業誘致・住宅政策担当主幹、計画推進・企業誘致・住宅政策担当主査、計画推進・企業誘致・住宅政策担当主任

傍聴者

1名

担当部署

都市整備部都市計画課

議題等

議題

(1)議事

• 議第1号 特定生産緑地の指定について
• 議第2号 都市計画法第34条第12号指定区域（市条例施行規則第4条の規定に基づく別表第2関係）の廃止について
• 議第3号 都市計画法第34条第12号指定道路の追加指定について
• 議第4号 都市計画法第34条第12号指定区域（県条例に基づくもの）の取り消しについて

(2)報告

• 旭ケ丘松の台土地区画整理事業の進捗について
• 高麗川駅東口周辺地区における用途地域等の変更について
• 都市計画法第34条第11号の規定を活用した土地利用誘導の検討について
• 都市計画法第34条第12号の規定による指定区域制度事務処理要領の策定について

会議の経過

(1)審議事項

議第1号 特定生産緑地の指定について

都市計画課の説明（議案1ページから8ページ）

• 平成27年4月に都市農業振興基本法が制定され、市街化区域内の農地は「宅地化すべきもの」から「都市にあるべきもの」と位置付けられた。
• 生産緑地地区は、良好な生活環境の確保に効果があり、かつ公共施設等を予定する敷地として適した都市農地を保全するため、都市計画で決定された地区である。
• 当初指定から30年が経過すると、いつでも市に買い取り申し出が可能となり、都市計画上、不安定な状態となるため、平成29年に生産緑地法の改正に伴い、特定生産緑地制度が創設された。
• 当初指定から30年が経過する生産緑地地区については、所有者の意向に基づき、特定生産緑地に指定するため、生産緑地法第10条の2第3項の規定に基づき、都市計画審議会での意見を伺う必要がある。
• 日高市における生産緑地地区は令和4年11月1日時点で、74地区、面積は約15ヘクタールを指定しており、当初の指定年度別では、平成4年指定の生産緑地は50地区、平成5年指定が23地区、平成7年指定で1地区を指定している。
• 本審議会においては、令和4年1月から4月に申請のあった生産緑地地区について、生産緑地法第10条の2第1項の規定に基づき、20地区、約2.5ヘクタールを特定生産緑地に指定する。
• 指定手続きに当たっては、対象となる全ての所有者等から特定生産緑地への指定希望の有無を確認するため、制度の理解向上を図ることを目的に説明会等を開催し、庁内関係部局と連携した周知に努めてきた。
• 令和4年1月は、所有者宛てに特定生産緑地指定に係る関係書類を送付し、指定手続きに伴う申請の受け付けを開始するとともに、説明会を2回開催後、4月に特定生産緑地の指定に係る申請を受け付けた生産緑地地区を取りまとめた。
• 6月に農地等利害関係人の同意に係る税務署協議を行い、税務署長の同意を取得した。10月に入ってからは、市農業委員会事務局および担当職員での現地確認を実施し、営農状況が良好である旨を確認している。

【質疑】

委員：全体の約8割を特定生産緑地に指定することとなるが、残りの2割については、どのような意向を示しているのか。

説明員：当初指定から30年経過後、特定生産緑地には指定せず、将来的に市への買い取り申し出を行い、別用途での土地利用を検討する旨の回答をいただいている。

なお、平成5年および平成7年指定の場合は、手続の申請期限まで時間があるため、未定の回答を受けている所有者も含まれている。

委員：未定の回答を受けている所有者に対しては、申請漏れが無いように配慮する必要があると思われるが、行政側としてのアプローチの方法は。

説明員：引き続き、制度周知を図るとともに、個別に所有者を訪問し、意向確認を行うなど、丁寧な対応に努めてまいりたい。

委員：全地区の申請手続きは完了していないが、日高市の状況としては、特定生産緑地に指定する傾向が高いのか。

説明員：現時点で約8割を特定生産緑地に指定することとなり、申請手続きが完了していない所有者についても、令和元年度に実施したアンケート調査に基づくと、指定意向の回答を多く受けている。

【決定事項】

原案のとおり可決

議題2号 都市計画法第34条第12号指定区域（市条例施行規則第4条の規定に基づく別表第2関係）の廃止について

都市計画課の説明（議案9ページから10ページ）

• 都市計画法第34条第12号については、市街化調整区域における立地基準のひとつで、日高市都市計画法に基づく開発許可等の基準に関する条例第4条第1号の規定に基づき、区域を指定し、立地を認めるものである。
• 令和3年度に物流倉庫の開発計画により、都市計画法第34条第12号指定区域の指定手続を行った区域について、進出意向を示す企業の撤退に伴い、区域の廃止手続を行うものである。
• 対象区域は、国道407号沿道の大字下高萩新田字堀添地内で、面積は約1.1ヘクタールの区域であり、12号指定区域時の予定建築物等の用途は、物流倉庫であった。
• 建築資材等の高騰による事業費全体の圧迫に加えて、入居予定企業の事業計画変更に伴い、立地が困難であることの報告を事業計画者より受けている。
• 令和3年12月に区域の指定告示を行い、令和4年5月には、法第29条の開発許可となったが、事業計画者より「開発行為に関する工事の許可申請の取下届」が提出され、進出の意向がない旨を確認したため、市指定運用方針の規定に基づき、当該区域の廃止を行うものである。

【質疑】

委員：事業計画者が撤退後の対象区域の状況は。

説明員：現況は更地である。当初、山林であったため、都市計画法の開発許可に併せて、森林法上の伐採届を受理し、伐採まで着手していた経緯がある。

土地は、事業計画者が取得済みであり、事業撤退後も維持管理を徹底するよう指導をしていきたい。

委員：12号指定区域を廃止することで、今後、当該地での土地利用が進まなくなるなどの支障事項は生じないのか。また、今度、市が誘導するべき土地利用として考えられる用途はあるのか。

説明員：今回、12号指定区域を廃止した場合においても、新たに進出意向を示す企業から事業計画が立ち上がれば、審査基準に従い、区域指定の可能性を判断していく。また、当該地は、市上位計画では「産業系新市街地地域」に位置付けられていることから、倉庫や工場等の産業系用途での土地利用が図れれば良いと考えている。

委員：周辺住民等への影響は考えられるのか。

説明員：事業の撤退に当たっても、土地利用自体は大きく変化しないため、周辺住民等への影響は考えられない。なお、新たな事業計画に基づき、再度、区域指定の手続きを進める際には、周辺住民等への説明を徹底するよう指導していきたい。

【決定事項】

原案のとおり可決

議第3号 都市計画法第34条第12号指定道路の追加指定について

都市計画課の説明（議案11ページから12ページ）

• 市内では、市街化調整区域の割合が約8割を占めていることから「都市計画法第34条第12号」による指定区域制度を用いた誘致施策を展開し、100社以上の企業を立地してきたが、誘致可能な土地が少なくなっている状況であり、産業用地の確保が課題となっている。
• 市内においては、国・県道の整備等、都市の根幹となる道路整備も進み、周辺区域における高度化利用の可能性が高まっていることから、産業用地の確保、企業立地のさらなる促進に向けて、市条例に基づき、新たに指定道路の追加指定を進める。
• 追加指定路線は県道飯能寄居線で、延長約900メートルを対象とする。市上位計画等の位置付けについては、第6次日高市総合計画の将来土地利用構想で工業系地域であり、都市計画マスタープランにおいても道路方針図に合致している。
• 誘導する産業用途については、工場または倉庫とするが、周辺環境への負荷が生じないよう、工業排水および危険物を伴うものは不可である。
• 本路線を指定道路にすることで、技術基準が整えば、環境負荷の少ない用途での高度化利用を図ることが可能となる。ただし、土地区画整理事業等の面整備をセットで行うものではないため、排水施設等の基本的なインフラ面、農地法等の課題があるため、個別案件に応じて適切な土地利用の検討を進めたい。
• 庁内調整後、道路管理者である埼玉県飯能県土整備事務所、水路管理者である入間第二用水土地改良区との調整を図り、市の施策への事業協力に異議のない旨の回答を受けた。また、地元区長への事業説明、回覧配布等を通じて、地元地区との合意形成を図っている。

【質疑】

委員：事業用地としての土地利用が進むことで、土地の先行買収等を行う者も出てくる。企業の株価にも影響を与えるなど、インサイダー取引につながる可能性が生じることも考えられるのではないか。

説明員：インサイダー取引については、金融商品取引法によるものであり、証券市場における規制であることから、本件との関連性による判断に言及は出来ないため、然るべき機関で確認いただきたい。なお、市総合計画における土地利用構想上の位置付け等を踏まえて、土地の売買等も行われる可能性もあるが、市が規制を行うものではない。また、本件は、都市計画法上での開発許可に係る手続の議論であることも理解いただきたい。

委員：現在、企業等から相談を受けている予定建築物等の用途は何が多いのか。

説明員：物流倉庫の立地に係る相談が多くを占めている。面整備等を伴う事業の予定がないため、工場等の多量の給水および排水が伴う用途は、当初から可能性がない。

委員：飯能市と隣接しており、周辺地域はムーミンバレーパークも立地しているとともに、緑豊かな街並みを形成している。日高市側で、工場や倉庫が建ち並ぶと景観として統一感がなくなるため、2市での調整も必要ではないか。

説明員：日高市側の沿道については、沿道の草木の繁茂や営業実態のない店舗等も存在し、道路の追加指定による企業立地が進むことで、現在と比較しても適切な土地利用を図ることが可能となる。その際は、周辺環境に考慮した事業計画を進めるとともに、必要に応じて、飯能市側との調整を図りたい。

委員：宮沢ため池の決壊による浸水想定区域の指定を受けている箇所もあるため、事業計画者への周知を徹底していただきたい。

説明員：ハザードマップ等を用いて、被害が生じないよう事前周知に努めていきたい。

【決定事項】

原案のとおり可決

議第4号 都市計画法第34条第12号指定区域（県条例に基づくもの）の取り消しについて

都市計画課の説明（議案13ページから17ページ）

• 対象区域については、都市計画法の改正における埼玉県条例に基づく指定区域、また、平成17年に日高市への開発許可権限の移譲を受け、埼玉県条例の指定区域をベースとして、指定区域の見直しを進めてきた。
• 倉庫および工場等の用途で区域の指定を行ったにもかかわらず、約15年が経過した現時点においても、モータープール等、産業系用途での土地利用が図られていない区域が一部存在している。
• 今後、市街化区域編入や都市計画法第34条第10号の規定に基づく市街化調整区域の地区計画の手続き時には、適地選定の観点から、市内における余剰地の存在が支障となるため、全ての12号指定区域を取り消しする方向で検討を進めている。
• 既に立地済みの企業については、指定区域を廃止後も開発許可基準に基づく許可自体は継続されるため、事業運営等に支障を及ぼすものではない。
• 庁内関係課との調整後、地権者および事業計画者に対して、手続きの趣旨および目的と合わせて、事業運営への影響や法手続きの方法等を説明し、本事業に対する理解を得ている。

【質疑】

委員：区域指定当時に事業が進まなかった理由は何が考えられるのか。

説明員：区域指定当時にはリーマンショックによる金融危機が発生したことに伴い、事業計画の継続が困難となり、一時的な用途として、モータープールおよび資材置き場等の利用が常態化してしまった。

委員：議第3号においては指定道路を追加指定し、12号指定区域を広げようとしている。しかしながら、議第4号で12号指定区域を取り消すとしており、区域の扱いかたに矛盾が生じているのではないか。産業用地が足りない中で、区域を取り消す余裕があるのであれば、現在、指定済みの区域の範囲内で企業誘致を進めれば良いのではないか。

説明員：取り消しの対象区域については、敷地面積や土地利用計画等が、現在の企業ニーズに合致しておらず、土地利用の見込みが想定できない。そのため、新たな事業計画に基づき、再度、区域指定を行うことで、市全体の適切な土地利用を図ることを目的としているため、産業用地の空地があるという認識は持っていない。

委員：区域指定の状況を見ると、工場または倉庫等の立地が点在しており、産業用地として集約されていない印象が見受けられる。

説明員：埼玉県条例に基づく区域指定時には、約350ヘクタールを産業系用途の適地として、面で指定し、その当時の指定区域を市が引き継いだ経緯がある。現在は、全体区域の見直しを図り、適地選定の観点から、より最適な土地利用が図られるよう調整している。

委員：企業が竣工し、稼働済みの区域を取り消すことで、事業運営への影響は出ないのか。

説明員：12号指定区域の取り消し後も、開発許可に係る立地基準に基づく許可自体は継続されるため、事業運営等に支障が及ぶものではない。

【決定事項】

原案のとおり可決

(2)報告事項

報告事項1 旭ケ丘松の台土地区画整理事業の進捗について

市街地整備課の説明

• 本区域は、都市計画マスタープランにおいて、産業・工業ゾーンと位置付けられている。
• 道路および公園等の公共施設を整備し、周辺環境にも配慮した良好でコンパクトな工業系市街地の形成を図るものであり、土地区画整理事業区域の約35.1ヘクタールを都市計画決定する。
• 区域内の権利者は27人である。
• 都市計画の変更に向けて、高萩北地区学校運営協議会、旭ケ丘自治会への説明を行い、また、都市計画法第16条の規定に基づく説明会を開催し、地元住民等からの意見を伺った。
• 令和4年度は、環境影響評価（準備書縦覧・説明会）を実施後、都市計画法第17条の規定に基づく案の縦覧を行う。
• 令和5年度は、用途地域等の都市計画決定に関する事項を市都市計画審議会に諮問し、組合設立認可を受け、仮換地指定、造成工事に着手する。
• 令和7年度には造成工事が完了し、令和8年度の換地処分および組合解散に向けて、事業を進めていく。

【質疑】

委員：具体的な工場または倉庫等の進出企業は決定しているのか。

説明員：現時点では未定であるが、どのような建物を建築するのかなど、街づくりのルールである地区計画を定め、周辺環境に配慮した土地利用を図っていく。

委員：都市計画手続きが当初の予定よりも遅れた要因は何か。

説明員：農林調整に加えて、整備、開発および保全の方針を定める際に、国と県での調整に時間を要したことが考えられる。

委員：区域内には小学校が位置しており、児童の通学路にはじゅうぶんな配慮が必要となるが、対策等は検討しているのか。

説明員：道路は全て2.5メートル以上の歩道（ガードパイプ付）を設置するとともに、交差点の信号機設置に係る警察協議も進めている。また、大型車両が通行する道路は、区域中央部に都市計画道路として整備する。なお、各企業用地には緩衝緑地を設け、騒音および振動等を抑える措置も加える。

報告事項2 高麗川駅東口周辺地区における用途地域等の変更について

都市計画課の説明

• 高麗川駅東口の開設事業等に連動して、用途地域等の変更の検討に着手している。事業の基盤整備等の効果を生かした都市機能増進施設の立地促進を図るとともに、急激な少子高齢化および人口減少社会等にも対応した施策として位置付けている。
• 事業予定区域については、約10ヘクタールを対象に検討している。事業予定区域内における都市計画決定の内容として、用途地域が、第一種低層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域であり、住居系の用途が設定されている。また、都市計画道路（高麗川駅東口通線）および生産緑地地区が位置している。
• 都市計画変更手続きに向けて、区域内の土地利用状況および建築物の状況等の確認、道路および排水等の公共施設の基盤整備状況の整理を図っている。
• 日常的な買い物や駅利用者が立ち寄りやすく利便性の高い商業施設等の立地が進み、駅を中心とした賑わいを創出するため、商業系での土地利用転換も検討している。
• 令和5年度については、県協議、地元地区との調整を図り、用途地域、地区計画および防火・準防火地域等の都市計画変更に係る合意形成を図りたい。その後、令和6年度に、県協議を行い、都市計画変更の法手続きに着手したいと考えている。

【質疑】

委員：建築物の高さ制限は検討しているのか。

説明員：現在の用途地域である第一種低層住居専用地域においては、建築基準法上の形態規制で絶対高さを10メートルと定めているが、商業系用途地域の場合は、建築物の高さ制限を設けていない。ただし、周辺地域には閑静な住宅地も形成されているため、日影や圧迫感等も踏まえ、地区計画を定めて、良好な生活環境を確保出来るように調整を図りたい。

報告事項3 都市計画法第34条第11号の規定を活用した土地利用誘導の検討について

都市計画課の説明

• 市内における商業施設等の立地相談が増加傾向にあり、市民からも商業施設誘致の要望を受けている。
• 立地相談の多くが駅周辺等の都市型店舗ではなく、幹線道路等を中心とした郊外型店舗であるが、現段階で立地基準がないことから、誘致が困難な状況であり、商業系用途等での土地利用転換の可能性を見出すため、立地に向けた検討を図る。
• 各種法規制の整理および県内自治体等の事例を参考に手法の検討を図り、都市計画法第34条第11号の規定による指定区域制度が有効な手段であると考えている。
• 本制度は、市街化区域に隣接し、または近接し、かつ、自然的・社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域で、既に公共投資がなされており、スプロール対策上支障がないとの考えにより、市が条例で定める区域である。
• 商業系用途等を含めた幅広い土地利用の誘導を図ることが可能となるよう、市条例および条例施行規則の改正に向けて、事務を進めていきたい。
• 新たに11号区域として適用する区域には、「市街化区域に隣接または近接していること」、「国道、県道または都市計画道路に面していること」、「公共下水道への接続が可能であること」の3つの条件を付す。
• 道路や排水施設等の公共施設が既に整備されており、基盤が整っており、全ての条件を満たす場合のみを区域指定の対象とする。なお、予定建築物等の用途については、市街化区域の幹線道路沿線上に用いられることが一般的である準住居地域を許容範囲とする。
• 区域を決定、変更および縮小する際には、市都市計画審議会の意見を聴いたうえで、区域指定の判断を行うこととする。
• 市都市計画審議会からの意見を踏まえて、改正案を作成し、庁内調整に着手する。その後、市議会全員協議会への報告、条例および条例施行規則の例規審査を経て、3月には条例案を議案提出し、令和5年4月1日施行を目指して事務を進めていきたい。

【質疑】

委員：郊外型店舗が立地するに当たっては、道路交通の流れ等、街全体の都市構造が大きく変化する可能性がある。まずは、上位計画の位置付けの整理を図るとともに、市民および事業計画者からの要望を分析し、市内に必要な施設か否かを判断する必要があるのではないか。また、少子高齢化が進行し、自動車を運転出来る住民も減少することが見込まれる中で、郊外型店舗の立地が望ましい姿なのかも疑問が残る。高麗川駅東口の商業系用途地域に向けて連携した事業を検討することも必要ではないか。

説明員：市民および事業計画者からの要望、都市計画審議会の意見を踏まえ、事業の在り方を整理した上で、検討を進めていきたい。なお、法の考えかたとしては、市街化区域に隣接または近接していることで、市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域に限定するものであり、区域指定を行うことで、中心市街地を分散させるものではない。

報告事項4 都市計画法第34条第12号の規定による指定区域制度事務処理要領の策定について

都市計画課の説明

• 平成26年度より運用を開始している都市計画法第34条第12号の規定による指定区域制度の一連の事務に関する事項を定めた事務処理要領を策定する。
• 現在までに、事業計画者等と調整を図りながら進めてきたが、関係部署との調整がスムーズに行われず、指定区域申出書の提出後に、事業計画が変更されるケースが増加傾向にあったことが課題となっていた。
• 関係部署との調整については、事業計画者と関係部署がじゅうぶんな調整を行った結果をまとめた打合せ記録を、指定区域申出書提出時の添付書類とする。
• 手続きの流れとして、事業計画者等から事務の進捗状況を確認されることが多いことから、フローチャート図および標準的な処理期間を明確化する。
• 申出書の提出期日の設定を、これまで都市計画審議会の開催状況に合わせて、提出期日を変動させ対応してきたが、関係部署との調整もふじゅうぶんになった状況もあったことから、開催状況に合わせることなく、提出期日を設定する。

【質疑】

質疑なし